Constructoras deben responder por fallas en zonas comunes de proyectos inmobiliarios

La Corte Suprema reiteró que la garantía legal cobija la calidad, idoneidad y buen funcionamiento de los bienes comunes en edificios sometidos a propiedad horizontal

La Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia precisó el alcance de la garantía legal en materia de consumo inmobiliario, al resolver una controversia promovida por una copropiedad contra las sociedades vinculadas a la construcción y comercialización de un edificio residencial.

El caso fue decidido mediante la sentencia SC2850-2022, con ponencia del magistrado Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo, dentro del radicado 11001-31-99-001-2017-33358-01. La providencia fue aprobada el 23 de junio de 2022 y proferida el 25 de octubre de 2022.

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El caso

La demanda fue presentada por Edificio Torres de Málaga P.H. contra Edificio Málaga S.A.S. y Abento S.A.S., con llamamiento en garantía a Proyectos y Promociones Iberoamericanas S.A.S.. La copropiedad solicitó declarar que las demandadas incumplieron la obligación legal de garantizar la idoneidad, calidad y buen funcionamiento de los bienes comunes del proyecto inmobiliario.

Como consecuencia, pidió que se ordenara reparar, construir, adquirir, demoler, instalar o ejecutar los actos necesarios para intervenir los bienes comunes afectados, además de imponer la multa máxima por desconocimiento de la garantía legal.

Según los hechos revisados por la Corte, después de la ocupación del edificio los residentes detectaron fallas en losas de sótanos, deficiencias técnicas, filtraciones, fisuras, problemas de impermeabilización, irregularidades en ascensores y otras anomalías en zonas comunes. También se acreditó que la copropiedad presentó reclamaciones por los defectos advertidos.

La decisión

La Corte casó parcialmente la sentencia del Tribunal Superior de Bogotá, pero en sede de instancia mantuvo la prosperidad parcial de las pretensiones de la copropiedad. En concreto, ordenó que Abento S.A.S., Edificio Málaga S.A.S. y Proyectos y Promociones Iberoamericanas S.A.S. realizaran, dentro de los tres meses siguientes a la ejecutoria, las gestiones necesarias para intervenir los bienes comunes del edificio.

La orden comprendió corregir grietas en losas o placas del semisótano y sótano, anomalías en el sistema de desagüe y falencias de impermeabilización, incluidas filtraciones, inundaciones, aguas apozadas y fallas en bajantes de aguas lluvias en sótano, semisótano, escaleras, parqueadero de visitantes y ventanales.

Además, la Corte condenó solidariamente a las sociedades involucradas a pagar a favor de la Superintendencia de Industria y Comercio una suma equivalente a 37,5 salarios mínimos legales mensuales vigentes, por concepto de la multa prevista en el numeral 10 del artículo 58 de la Ley 1480 del 2011.

¿Por qué es relevante?

La sentencia es importante porque consolida una lectura protectora del consumidor inmobiliario. La Corte recordó que la garantía legal no se limita a los bienes privados entregados a cada comprador, sino que también puede proyectarse sobre las áreas comunes cuando estas presentan defectos de calidad, idoneidad o funcionamiento.

También es relevante porque reconoce la responsabilidad de varios actores de la cadena constructiva. La propia Corte, al divulgar la providencia, destacó como uno de sus ejes la responsabilidad solidaria del propietario comercializador, gerente y contratista constructor, lo cual resulta clave en litigios contra constructoras, promotoras y demás participantes del proyecto.

Sin embargo, la providencia también fija límites. Para hacer efectiva la garantía legal, la Corte resaltó que es imperativa la reclamación directa al productor o proveedor, por escrito y con indicación del defecto. La ausencia de esa reclamación o su presentación fuera de oportunidad puede impedir que nazca la obligación de responder por la garantía.